不動産登記は、不動産の物理的現況を公示するための表示の登記と、不動産の権利関係を公示するための権利に関する登記に一応分けられます。（なお、表示の登記の専門職能として「土地家屋調査士」、権利に関する専門職能として「司法書士」があります。）
表示の登記は原則として申請義務が課せられていますが、権利の登記に関しは、申請するか否かは権利者の自由です。自由ですが、間接的に強制され、不動産取引に登記は必須といえます。
Ａ名義の不動産をＸが買取り、登記をしていない間に、ＡがＹに二重に譲渡し、Ｙが登記をした場合、Ｘは売買代金を支払ったにもかかわらず、所有権を原則取得できません。
この場合、Ａが悪いのは明らかですが、ＸとＹは同じ立場であり、先にＸに売った段階で、所有権はＸに移転し、無権利者Ａから買ったＹは所有権を取得しないとの考え方（民法の原則である意思主義によればそうなります）もあり得ますが、このような場合には、登記を旗振り役として判断する（対抗力、対抗要件）ことを政策的に採ったのです。そうしなければ、登記制度は利用されません。